先に結論を書きます。 35条書面（重要事項説明書）は契約が成立するまでの間に、買う人・借りる人に、宅建士が説明します。37条書面（契約書面）は契約が成立した後に遅滞なく、契約の各当事者（売主にも買主にも）に、業者が交付します。宅建士の記名はどちらにも必要で、押印はどちらにも不要。押印が残っているのは媒介契約書面（34条の2）で、押すのは業者です。
宅建業法でいちばん出るのに、いちばん混ざるのが、35条書面と37条書面です。名前は覚えていても、「いつ出すのか」「誰に出すのか」「誰が説明して、誰が名前を書くのか」が一つでも入れ替わると、その問題は落とします。
いつ出すのか＝35条は「前」、37条は「後」
- 35条＝その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に。まだハンコを押す前です。
- 37条＝契約が成立したら遅滞なく、書面を交付しなければならない。こちらは契約が成立した後です。
35は前、37は後。 これだけです。
なぜこの順番なのか。35条書面は「これを聞いたうえで、買うかどうか決めてください」という紙だからです。決めた後に渡しても意味がありません。だから前なんです。
誰に出すのか＝35条は「片方」、37条は「両方」
ここがいちばん混ざります。
- 35条＝「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し」。つまりこれから買う人、これから借りる人に出します。売る人にはいりません。 売る人は、自分の物件のことをもう知っていますから。
- 37条＝媒介で契約が成立したときは、「当該契約の各当事者」に。売主にも買主にも、両方に渡します。
35は片方、37は両方。 ここを入れ替えた問題は、めちゃくちゃ出ます。
誰が説明して、誰が名前を書くのか
- 35条＝宅建業者は「宅地建物取引士をして、……書面を交付して説明をさせなければならない」。宅建士が説明します。そのとき、宅建士証を提示します（35条4項）。請求されなくても提示します。
- 37条＝説明の義務はありません。 条文は「宅地建物取引業者は、……書面を交付しなければならない」。交付するのは業者で、宅建士でなくてもかまいません。
では、37条で宅建士は何をするのか。記名です。35条5項も37条3項も、宅建士が書面に記名しなければならないとしています。
そして大事なところ。過去に出題されたこともあります。
押印はもう要りません。 今の条文を見ると、35条にも37条にも「押印」という言葉が一つもありません。記名だけです。相手方の承諾を得て、電磁的方法で提供することもできます。
ただし、押印が残っている書面が一つあります。媒介契約書面（34条の2）です。これは今も「記名押印」で、しかも押すのは宅建士ではなく宅地建物取引業者です。
| 35条書面（重要事項説明） | 37条書面（契約書面） | 34条の2（媒介契約書面） | |
|---|---|---|---|
| いつ | 契約が成立するまでの間 | 契約成立後、遅滞なく | 媒介契約を締結したら遅滞なく |
| 誰に | 買う人・借りる人 | 契約の各当事者 | 依頼者 |
| 説明 | 宅建士が説明（宅建士証を提示） | 説明義務なし | ― |
| 名前 | 宅建士が記名 | 宅建士が記名 | 業者が記名押印 |
確認の3問と、実務をしている人ほど間違えるところ
- 問1 売買の媒介で契約が成立した。37条書面は買主だけに交付すればよい？ → ×。 37条1項＝当該契約の各当事者。売主にも渡す。
- 問2 35条書面は、契約が成立した後、遅滞なく交付して説明すればよい？ → ×。 35条は「契約が成立するまでの間に」。「遅滞なく」は37条。言葉ごと入れ替えて出してきます。
- 問3 35条書面にも37条書面にも宅建士の記名がいるが、押印はいらない？ → ○。 どちらも記名だけ。押印が残っているのは媒介契約書面で、押すのは業者。
私は行政書士ですが、宅建士でもあり、不動産会社もやっています。つまり、こういう書面を実際に作っている側です。
宅建の受験生だったころに言われた言葉があります。「実務をすでにやっている人ほど、間違いやすいことがある」。この押印の話がまさにそうです。法律上は押印が要らなくなっても、実務では、ついこの前まで「宅建士さん、押印してください」という文化が残っていました。その感覚のまま本試験を受けると、「押印が必要」と書いてしまうと思います。今の条文では、35条・37条の押印は不要。 ここは実務の感覚と分けて考えてください。
この三つが混ざったまま本試験に行くと、たぶん2〜3問持っていかれます。逆に言えば、ここを分けておくだけで、その2〜3問は取れます。
まとめ
- いつ＝35条は契約成立までの間、37条は契約成立後遅滞なく
- 誰に＝35条は買う人・借りる人、37条は契約の各当事者（売主にも買主にも）
- 説明＝35条だけ。宅建士が宅建士証を提示して説明する（35条4項）
- 記名＝35条も37条も宅建士（35条5項・37条3項）。押印は不要
- 押印が残るのは媒介契約書面（34条の2）。押すのは業者
よくある質問
Q. 37条書面は、宅建士が説明しなければなりませんか？ A. 37条書面には説明義務がありません。交付は宅建業者が行い、宅建士は書面に記名します（37条3項）。
Q. 重要事項説明書（35条書面）は売主にも交付しますか？ A. 35条は「取得し、又は借りようとしている」者に対してなので、買う人・借りる人に交付して説明します。売主に交付する義務はありません。
Q. 35条書面・37条書面に押印は必要ですか？ A. 今の条文では、どちらも宅建士の記名だけで押印は不要です。押印が残っているのは媒介契約書面（34条の2）で、宅建業者が記名押印します。
出典
- 35条書面と37条書面、混ぜたら落ちます（YouTube）
- 宅地建物取引業法 34条の2・35条・37条（e-Gov法令検索で条文を確認）
